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充滿人文氣息的圖書館可視為城市發展的文化標的,近年來六都大力建構圖書館,不僅為城市發展寫下新頁,也創造不少房市利多,不過,圖書館真的能有效拉抬周邊社區房價嗎?統計近3年實價登錄資料發現,桃園市圖總館周邊房價確實漲很大,漲幅高達46.7%,但台北市圖總館、台南市圖總館則都下跌超過7%,其中以北市圖總館周邊房價跌7.5%最多。 根據21世紀不動產的房屋抵押貸款統計,歷史悠久的桃園市圖總館周邊房價在2013、2014年分別為每坪16.44萬元、19.94萬元,今年卻飆漲至26.68萬元,漲幅46.7%躍居榜首,證明圖書館作為區域標的對房價有著拉抬房市影響。 21世紀不動產副總經理曹若琪分析,桃園市圖總館位處桃園市府特區,屬早期發展聚落,商圈完整且政府機關群聚,治安良好、環境單純,住戶結構以公務人員為主,近年住宅釋出量少,從而拉抬周邊社區房價。 而台中國資圖總館從前2年的每坪均價10.68萬元,上漲至今年的13.98萬元,漲幅也有31%,位居第二。曹若琪指出,台中市南區文教氣息濃厚,坐擁中興大學及中山醫學大學兩大校區,加上舊社區鐵路高架化、國資圖總館遷址等重大利多,今年在北部房市相對冷清下,不少購屋資金往中南部流走,房價漲幅尤其明顯。 反觀人文氣息濃厚的雙北市,由於房價基期高、賣壓大導致標的圖書館無法為逐步下修的房價注入暖流。台北市圖總館位於大安森林公園對面,館齡已超過25年,商圈發展成熟,但前2年周邊住宅平均還有8字頭行情,今年卻跌至每坪75.07萬元,跌幅達7.5%,為六都之首。 而正處試營運期間的新北市圖總館新館,打破傳統思維,是全台首座24小時不打烊的閱讀場所,儘管話題不斷,但房價並未因此上漲,反而小幅下跌1.3%。曹若琪分析,新館雖帶來可觀人潮,但當地住屋需求已相對飽和,對住宅效益有限,反倒是店面行情有明顯提升。在超低利率甚至是負利率的刺激下,北歐房市同步呈現大多頭格局,房價連連上漲,尤其是丹麥、挪威與瑞典等3國的首都,房價一飛沖天,噴出的行情已引發房市出現泡沫的疑慮。 北歐國家近來經常出現有關民眾瘋狂搶標房屋,造成房價頻創歷史新高的新聞,此一情況令決策官員與經濟學家憂心不已,特別是北歐3大國家央行不但無意改變貨幣政策,甚至未來幾年都會持續將基準利率保持在歷史低點。 丹麥第一大銀行丹斯克(Danske)銀行首席經濟學家波席恩(Steen Bocian)說:「我們擔心的是,民眾不知道其實當前的利率環境是不正常的狀況,超低利率環境持續的時間愈久,民眾就愈不容易搞清楚真正的狀況,大家對低利率的預期是創造房市泡沫的最大原因。」 由於瑞典與丹麥出現超低的負利率水準,多數專家認為泡沫短期內應無破滅之虞,但大家比較憂心的是未來當經濟成長減緩或利率反轉向上時,房市景氣一旦逆轉就會崩盤。 奧斯陸BI商學院經濟學教授畢恩蘭(Hilde Bjornland)表示:「我真正擔心的是,經房屋抵押貸款濟將陷入衰退,然後房市泡沫破滅,使經濟衰退更加惡化。」 哥本哈根房價年漲25% 根據丹斯克銀行的相關詞:房屋抵押貸款率利最低銀行2015 , 房屋抵押貸款率利計算 , 房屋抵押貸款率利最低銀行 , 房屋抵押貸款率利 , 房屋抵押貸款利率 , 房屋抵押貸款率利試算資料,哥本哈根過去一年房價已飆升25%,從2011年以來更是暴漲近7成。丹麥民眾目前購屋後可申辦30年期的房貸,房貸為固定利率,而且低到僅2.9%,丹麥平均家庭負債是可支配所得的3倍,比率高居全球之冠。 挪威房價一樣一飛沖天,自1992年以來狂飆超過7倍。雖然市場已出現房價若開始下跌必將重創挪威經濟的聲音,但房價依舊照漲,熱度持續加溫,今年6月房市交易量還創下歷史新高。 北歐房市景氣發燙的新聞不勝枚舉,舉例來說,前蘇聯間諜亞貝爾(Rudolf Abel)位於奧斯陸郊區的一棟房子今年稍早委託房仲出售,原本開價420萬挪威克朗,但最後成交價高達610萬克朗(75萬美元)。在哥本哈根,房仲圈討論的熱門話題是民眾現在連看房都不需要就直接搶購物件。 奧斯陸一名房仲指出:「市場目前相當火熱,低利率讓民眾買房有恃無恐,現在的市場氛圍就是如此。」 瑞典財長安德森(Magdalena Andersson)已提出警告,指瑞典5月房價較去年同期大漲13%的發展「令人憂心」。挪威財長簡森(Siv Jensen)呼應說,「我對於房價連連上漲同樣感到憂心。」 國際貨幣基金(IMF)也已點名北歐房市有漲過頭房屋抵押貸款的重大風險,IMF發布研究報告指出,「房價與家庭負債同步連續飆升是危及北歐金融穩定的一大威脅。」 瑞典丹麥已出現負利率 北歐各國央行官員明知房市過熱,卻持續將基準利率調降至歷史新低。瑞典央行7月份才又宣布降息,基準利率已跌至-0.35%;丹麥央行目前基準存款利率更是下探-0.75%;挪威雖然還未出現負利率,但自去年12月以來已2度降息,基準利率來到1%的歷史新低。 一名北歐央行官員不諱言指出:「無庸置疑,央行推行超低利率的貨幣政策,最大風險就在於引發高房價與高家庭負債。」 政府當局也試圖採取一些冷卻房市的措施,但市場分析師紛紛質疑其成效。挪威政府目前規畫將緊縮放款規定,瑞典原本擬計畫強迫規定房貸戶不能只繳息,必須同時償還本金與利息,但該規畫最後又不了了之。

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